上海再酿新政浦东整合南汇受益股-【资讯】

发布时间：2021-07-15 15:31:35 阅读：次来源：滤布厂家

⊙本报记者索佩敏唐文祺

上海有意通过行政区划的整合，将金融中心和航运中心的优势集中，参与该计划的几大“土地主”将受益。

在金融中心和航运中心政策获批后，上海方面有意通过行政区划的整合来将两大中心的优势集中。上海证券报昨日从多方获悉，浦东新区和南汇区有望合并，目前已在区政府层面开会讨论。金融中心的核心区域陆家嘴(600663)和航运中心的核心区域洋山港，分别属于浦东新区和南汇区，因此有专家指出，上海市政府此举意在理顺管理体制、优化两大中心政策的效果。

据知情人士对上海证券报透露，目前浦东新区、南汇区等区政府层面已经召开会议讨论此事。而关于两区合并的具体方案，目前也有数种版本的传言。一种是取消区政府这一机构，改为管委会，下设多个功能区。事实上，浦东新区目前下辖陆家嘴、三林世博、张江、金桥、外高桥(600648)、川沙六个功能区，南汇区此前也曾提出“一个核心六个功能区”的功能布局。所谓一个核心，即临港新城；六个功能区分别是惠南科教经济区、周康综合经济区、祝桥临空经济区、航新商贸区、六灶旅游休闲区和都市农业区。另一种版本则是，“上层微调，下层渐进”，以尽量减少人事震荡。

据一位熟悉浦东新区的专家对上海证券报透露，事实上关于浦东新区与南汇区合并一事，政府酝酿已久。而最近获批的两大中心政策，客观上呼吁体制上的进一步理顺。“目前陆家嘴、外高桥和浦东机场都属于浦东新区，洋山保税港则属于南汇区，如果要实现真正的协调发展，必须理顺体制，而行政合并是最便捷的方式。”

3月25日，上海建设国际金融中心和国际航运中心的意见获得国务院常务会议审议通过，而陆家嘴和洋山港作为两大中心的核心区域，其重要地位日益凸显。分析人士认为，在此背景下，两区的合并有利于将金融中心和航运中心的优势进一步集中。

（下页为受益公司）

另据报道，分析人士认为，浦东新区的四大房地产集团有望在两区整合中获取更多的土地储备。这几家公司分别是，陆家嘴集团、张江集团、金桥集团和外高桥集团。这四大公司未来将在临港产业区域范围内继续增加土地储备。据透露，陆家嘴集团会参与滴水湖面海的一侧部分项目的一级开发，外高桥集团将在洋山后方基地扩张，张江集团则是圈定在老港三新园区，金桥集团则会参与一些主产业区的开发。（相关公司研究报告在第4、5、6页）

此外，分析师透露，海博股份(600708)拥有在临港地区的仓储土地，如果洋山港受惠于政策吞吐量得到提升，临港地区的仓储业业务量也会由此增加。（附“航运中心”受益三股）

下页为上海市党报《解放日报》今日刊发的专访南汇区委书记文章。该文章隐晦的透露了南汇未来的发展趋势。

——访南汇区委书记戴海波

来源：解放日报

作为洋山深水港的“第一腹地”、浦东国际机场的“第一站点”，南汇区航运服务业增加值已占到全区第三产业增加值的16％，预计今后这一产业的年均增速将超过25％。南汇区委书记戴海波近日接受记者采访时说：“推进上海加快发展现代服务业和先进制造业、建设国际金融中心和国际航运中心的消息传来，犹如滔滔东海送来的春潮，将把南汇航运服务业‘顶托’到新的高度，并带动区域内先进制造业实现新的跨越。”

多年以前的南汇，还被当地人称为一个“布口袋”，意思就是一个交通死角。但洋山深水港的开发建设，使南汇独特的地理位置和优越的区位优势显现出来。戴海波说，现在的南汇具有海港、空港、铁路、公路、内河“五龙汇聚”的综合区位交通优势：

向北紧邻浦东国际航空港，向南经东海大桥可直达洋山深水港，而两港中间又有A2、A15、A30等高速公路干道衔接；铁路芦潮港集装箱中心站、浦东铁路芦潮港客运站都位于区内，通过铁路，人流、物流可迅速连接全国各地；同时，区内还规划有1.2平方公里的内河码头，可吞吐1000吨专用集装箱驳船。逐渐凸显出来的航运优势，正转变为产业优势：依托洋山深水港，已有包括达飞、新加坡叶福水、美国普洛斯等在内的55家中外知名物流、加工、商贸服务型企业注册落户；依托空港，祝桥临空地区已有汤臣物流、环球物流等正式签约，而DHL、UPS项目等则早已落户。当前洋山港已开通的航线有欧洲、南美、北非等35条，美东、美西等航线也陆续迁移过来，为航运服务业提供了巨大商机。

南汇对于航运服务业有自己的定位：以配套服务洋山深水港和浦东国际机场为核心，以建设现代集疏运体系为支撑，塑造现代物流集聚区与航运商务集聚区，打造航运教育与人才培养基地，建成一流的港口生产和生活配套服务区。戴海波说，尽管近年该区航运服务业得到快速发展，但目前以码头服务、堆场服务等辅助业为主，仍处在航运服务产业链的中下游，因此今后将以集疏运体系和航运服务体系建设为两大着力点，推动整个地区航运服务业的转型升级。在优化港口集疏运体系方面，将通过铁路、公路和内河系统的基础建设，拓展港口的经济腹地，完善集疏运网络集群。比如，南汇将加快推进大芦线等内河航道整治，研究深水港和空港之间的有机衔接，形成“江海联运”“海铁联运”和“海空联运”的广阔、统一、高效、立体的集疏运体系。在航运服务体系建设方面，加强航运服务集聚区建设，打造航运市场平台，促进航运服务要素的集聚。一是在临港物流园区及周边地区，将依托洋山保税港形成船代、货代、集装箱分拨、贸易配送、加工等功能集聚；二是在临港主城区，将形成航运金融、保险、航运交易、船舶交易、海事信息咨询、海事人才培训等功能；三是在临空地区，加强与浦东新区、机场集团的联动发展，形成保税物流区和仓储物流区两大功能区。

戴海波还特别指出，南汇要建设成为上海国际航运中心的核心功能区，还需要加快先进制造业的发展，两者应该相互促进，相辅相成。临空、临港地区的物流优势，可为先进制造业提供有力支撑；而先进制造业的大力发展，也为物流服务业提供了充足的服务对象。他们制定了“北联浦东、南拓临港”的产业方针，重点发展以现代装备业为主体的先进制造业。“北联浦东”，就是充分接受浦东的各种辐射，承接浦东的产业转移，进一步增强康桥工业区和国际医学园区的综合实力；“南拓临港”，就是要加强临港新城产业区的建设力度，联合大集团、引进大项目、建设大基地，同中船、中海、中远、上海电气、上汽、卡特彼勒等一批国内外著名装备制造业企业集团建立战略联盟，大力发展龙头型、总成型、整机型的先进装备制造项目。

国泰君安孙建平李署

公司是收租股代表，财务安全，业绩增长平稳；09 年将启动可转债发行，并有意参与南汇临港城开发。

投资要点：

.. 08 年0.33 元EPS，完全符合预期：08 年实现营业收入11.3 亿元，净利润2.8 亿元，分别同比增长40.6%和34.3%；基本EPS 0.33 元，与我们的预测完全一致。拟10 派1.25 元(含税)。

.. 营业收入上升源于土地转让和地产销售收入大幅增长，投资收益贡献9%的利润：碧云新天地二期C 组团销售3.6 亿元，同比增长198%；土地转让收入1.2 亿元。投资收益同比增长220%，贡献净利润9.2%。

.. 商品房销售成本上升拉低毛利率水平：营业毛利率53.4%，同比下降9个百分点；其中房地产销售毛利率35%，同比下降31 个百分点，商品房销售成本的上升是房地产销售低迷的直接反映。

.. 作为收租股企业的代表，出租项目盈利保持稳定：房地产租赁收入7.2亿元，同比增长11.5%，毛利率64%，与07 年持平。

.. 三项费用率同比减少6 个百分点至16%：期间费用率是影响公司业绩的重要因素，与公司尽量费用化的保守会计政策有关。

.. 公司资金压力较小，负债水平低：每股经营性现金流0.33 元，资产负债率42.7%，扣除预售房款后的真实负债率42.2%，处于安全区域。

.. 08 年尚有0.35 亿预售房款，09 年主要销售项目为碧云新天地三期，可售面积8.72 万平米，预计09 年销售收入7.5 亿元。

.. 公司拥有142 万平米权益可租建面，仓库厂房84.5 万平米，占60%，碧云别墅和公寓分别占14.4%，以上海高端住宅平均入住率75%计算，09、10 年别墅和公寓对租赁收入的贡献在20%以上。

.. 09 年董事会决策推动 “走出去”战略和启动再融资：公司有意参与南汇临港新城的开发；拟发行不超过12 亿可转债，已上报证监会。

.. 公司成长性来自于物业升值空间；现代产业园研发写字楼增量、园区旧物业拆迁后容积率提高带来建筑面积增加、园区空间向周边扩张。

.. 预计09 和10 年EPS 分别为0.38 和0.43 元，14.16 元RNAV，以出租类90%RNAV 为目标价13 元，相当于2.85 倍PB，维持谨慎增持评级。

——评收购上海欣凯元投资有限公司100%的股权

2009.2.19

东兴证券研究所郑闵钢

事件：根据公司公告，张江高科(600895)第四届董事会第十一次会议审议通过了《关于收购上海欣凯元投资有限公司的议案》，公司拟以不超过 21500万元的收购总金额收购上海欣凯元投资有限公司100%的股权。

评论：

一、市场意识强烈，走出张江园区寻找更多商机

根据公司公告，公司将通过以不超过 21500万元收购上海欣凯元投资有限公司股权的方式，收购该公司拥有浦东川沙工业区内占地面积为 119146平方米的项目。该项目坐落在川沙经济园区内，地块在浦东国际机场通往浦东新区和上海浦西的沿线上。距离张江集电港约 15公里，距离浦东国际机场约 6公里，距离迎宾大道 1.5公里。目前，川沙经济园区内企业总数已经达到 90余家。根据已经引进项目的布局和未来引进项目的导向，整个川沙经济园区内园区初步形成三大板块：一是机电信息产业板块，二是数码智能产业板块，三是时尚文化产业板块。

张江高科的这次扩张行动与以往的扩张相比大有不同，一是以往的扩张是通过集团公司向上市公司注入优质资产来实现。公司实施“一体两翼产业互动”发展新战略，在扁平化结构向金字塔结构的重大战略转型后，集团公司的优质资产不断注入到上市公司中。自 2006年以来已经分三次注入资产 30多亿元；二是公司以往的扩张只是在张江园区内或周围。

我们认为，公司此次走出张江园区，面对浦东整个市场来扩张具有积极的意义。这使得公司在享受张江园区内高新技术产业所创造经济收益的同时，进一步享受来自张江以外浦东新区经济发展的经济成果。在浦东新区的川沙区，随着周边大项目的推进，尤其是其北靠川沙新城区，南望洋山深水港，东临浦东国际机场，西衔大型主题公园等独特的区位和品位优势，使川沙经济园区日益成为浦东投资热土中的热点。这一收购行为使得公司能得到更多的商机，享受更多的收益。从公司这次收购的行为也让我们看到张江高科市场意识强烈和拓展市场有实效。

二、利用自身体优势在互动以求中长期收益

浦东新区的发展潜力是很大的。根据《上海市浦东新区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，浦东新区在“十一五”期间将围绕“一个作用，三个区”的功能定位，即在树立和落实科学发展观、构建社会主义和谐社会、实施建设“四个中心”国家战略中发挥示范带动作用，努力成为改革开放先行先试区、自主创新示范引领区、现代服务业核心集聚区。重点实施创新推动战略、世博带动战略、区域化发展战略、产业高端和集群战略和综合环境优化战略五大战略。

在具体方案中要求以功能开发为主导，促进功能区域一体化发展，推进城市综合功能的提升。具体要求建设陆家嘴功能区域、张江功能区域、金桥功能区域、外高桥功能区域、三林世博功能区域、川沙功能区域六大功能区域。另外，为加快功能区域一体化发展，高起点规划建设川沙新城及外高桥、曹路、唐镇等一城三镇新市镇。

在张江高科构筑的优质高新产业平台上，通过“聚焦张江”、“一体两翼”战略，已培育出专业化、集中化的高端特色创新集群。目前张江园区已形成集成电路、软件开发、生物医药、金融服务、文化创新、节能环保、光电子、新材料和现代农业九大类产业集群。张江高科这次收购进入川沙经济园区，符合政府有关“促进功能区域一体化发展”的要求，公司为此也获得了土地资源的储备，增强了公司的持续发展能力。另外公司此次收购地块这次收购的项目位于川沙工业区内，若迪斯尼项目落定和川沙新市镇建设启动，深入到川沙的土地必将有更多商机。

目前，高新区内优质企业的快速发展使高新区的收入及收入的增长相对稳定，张江高科仍将得益于高新产业的较好发展，公司收益仍将稳定增长。我们预计公司 2008年、2009年和 2010年的 EPS分别 0.423元、0.583元和 0.763元，相对应的 PE分别为 25.92、18.80和 14.37。按 30倍市盈率计算，半年的目标价为 17.50，维持“增持”评级。